Bir Evin Fiyatı Nasıl Belirlenir?
Bir Evin Fiyatı Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul yatırımcılarının cevabını merak ettiği soruların başında “Bir evin gerçek değeri nasıl hesaplanır” gelmektedir. Kuşkusuz konum bilgisi, konut değerine doğrudan etki eden en önemli başlıktır. Daha sonra sırayla;
Konutun özellikleri Gayrimenkul tipi Sosyal imkânlar ve Tercihler dikkate alınarak doğru fiyat belirlenebilir.
Aylık kira getirisi ya da yakın konumdaki benzer evlerin değeri, yatırımcılar için en önemli kriterlerdir. "Ev değeri" hesaplama araçları yardımıyla gerçek değere hızlı, kolay ve güvenli bir şekilde ulaşılabilir.
Konut Değeri Hesaplama ve Yatırım Kararları
En az konut sahibi olanlar kadar yeni bir yatırım yapmayı düşünenler için de önemli olan ev değeri; satış fiyatı, amortisman süresi ve aylık kira rakamıyla hesaplanır. Gayrimenkulün sahip olduğu konum kadar, bölgedeki yeni projelerin varlığı da değerlendirme öncesinde detaylı bir şekilde incelenmelidir.
Gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki benzer özellik taşıyan ilanlar incelenerek gerçek satış değeri belirlenebilir. Bölgede bulunan yeni projeler, sosyal imkânları zenginleştireceği için evin gelecekteki değerinin artmasına destek sağlar.
Gayrimenkul danışmanları satış taleplerini doğru şekilde belirleyecek kişilerdir. Konum, yakın çevredeki eğitim ve ulaşım imkânları demografik yapı hakkında en doğru bilgiyi verecektir. Konutun sahip olduğu il kadar önemli olan diğer etkenler arasında; ilçe, mahalle, yakın çevre ve daire özellikleri sayılabilir.
“Yakın çevre” kavramı şehir merkezindeki bir konutun yatırımcısına kısa vadede geri dönüş sağlamasına yardımcıdır.
Kiraya verilmesi halinde hızlı bir şekilde müşteri bulan evler, aynı zamanda yoğun talep gören bölgelerde yüksek kira fiyatlarının oluşmasına da katkı sağlar.
Daire İçin Satış Fiyatı Belirlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Satılacak evin özellikleri dikkate alınarak belirlenecek olan satış fiyatı öncelikle gerçek piyasa şartlarını yansıtmalıdır. Daire için satış fiyatı belirlerken dikkat edilmesi gerekenler şu şekilde listelenebilir.
Kira Bedeli Üzerinden Satış Fiyatı Belirleme
Kira bedeli üzerinden satış fiyatı belirleme en sık kullanılan yöntemdir. Ülkemizde kira bedeli üzerinden satış fiyatı hesaplarken kullanılan sayı ortalama 214 aydır. Büyük şehirler ve özellikle İstanbul için rakam değişebilir. Aylık kira bedelinin 214 ay ile çarpımından oluşan rakam gayrimenkulün satış fiyatı olarak düşünülebilir. Hesaplama yapılırken yıllık bazda uygulanacak kira artışları göz önünde tutulmalıdır.
Yine özellikle büyük şehirlerde ulaşım avantajına sahip bir konumdaki ev benzerlerinden daha yüksek fiyatlarla satışa sunulabilir. Ulaşım masrafları ve trafikte kaybedilecek zaman göz önünde tutulduğunda şehir merkezindeki bir daire hayatı kolaylaştıran etkisiyle benzerlerinden daha yüksek konut değerine sahip olarak düşünülebilir.
Emsal Bedel Üzerinden Satış Fiyatı Belirleme
Konum, evin satış bedelini belirlemede ne kadar önemli olsa da tek başına yeterli değildir. Aynı il hatta aynı ilçede benzer özelliklere sahip evlerin fiyatları çok değişik olabilir. Cadde, deniz, okul veya sağlık kurumlarına yakın daireler diğerlerine nazaran daha yüksek fiyattan satışa sunulabilir ve alıcı bulur.
Konuma göre fiyat belirlerken küçük bir alan seçilmeli ve emsal bedeller doğru araştırılarak analiz edilmelidir. Daireleri birbiriyle karşılaştırırken;
Bina yaşı Metrekare Cephe ve Sosyal olanaklar göz önünde tutulmalıdır.
Zengin sosyal olanaklar, güvenlik, açık veya kapalı havuz evin satış fiyatı belirlenirken emsal bedellerle karşılaştırmada kullanılabilir.
Gayrimenkul Danışmanlarından Fikir Alarak Satış Fiyatı Belirleme
Emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları benzer konutların satış fiyatları hakkında güncel bilgilere sahiptir. Birçok ev alım satımı ve kiralamasında rol oynayan kurumsal firmalar aracılığıyla bir evin özellikleri göz önünde tutularak en doğru satış fiyatı belirlenebilir. Bölgedeki metrekare birim fiyatlar ve rayiç bedel sorgulama işlemi de evin değeri hakkında fikir verecektir.
Ekspertiz Hizmeti Alarak Satış Fiyatı Belirleme
Bu seçenek gayrimenkul yatırımını kredi alarak yapmayı düşünenler için ideal alternatiftir. Konut kredisi başvurularının reddedilme ihtimali göz önünde tutularak işlemlerin en ince ayrıntısına kadar doğru bilgilendirme ile yapılması gerekir.
Ayrıca yabancı uyruklu birisine ev satışı gerçekleştirilirken bu yola başvurulması zorunludur. Sadece satış işlemini gerçekleştirecek yatırımcının değil aynı zamanda evi almayı düşünenleri de garanti altına alan ekspertiz hizmetinin avantajları arasında;
Evin iskân durumuyla ilgili güncel bilgilere erişim Tapu kaydındaki tüm detaylar hakkında bilgi edinme ve İstisnai durumları öğrenme sayılabilir.
Satın alınan evin başarılı bir yatırıma dönüşebilmesi için karar öncesinde kapsamlı araştırma yapılması önemlidir.
Evin Fiyatını Kim Belirler?
Evin fiyatı sahibi tarafından belirlenir. Elde edilen bilgiler ve evin konumu fiyat belirleme aşamasında değerlendirilir. Yapı maliyetinden evin metrekaresine, sosyal imkânlardan cephesine kadar tüm veriler bir araya getirilir ve konut değeri belirlenir. Bu aşamada ev sahibinin bütçesi ve işin aciliyeti sonuca doğrudan etki eder.
Satılacak evin kullanım alanının doğru hesaplanması, dış mimari stil ve yapı malzemesi seçimi ekstra maliyet oluşturarak satış fiyatı üzerinde etkili olacak konu başlıkları arasında sayılabilir. Bir eve fiyat belirlemeden önce; mutfak, izolasyon, tesisat, peyzaj ve açık hava alanlarıyla ilgili detaylar gözden geçirilmelidir.
Küçük konumsal farklar ve Yüksek tavanlar evde yaşam aşamasında ilave maliyet konusu oluşturabilir. Ev satışını kolaylaştırmak için; konuma vurgu yapmak, sosyal olanaklara dikkat çekmek, varsa otopark avantajını duyurmak, ısınma ihtiyacına güncel çözümler bulmuş olmak, mutfak ve banyoyu yenilemek gerekir.
Evin Fiyatını Artıran Özellikler Nelerdir?
Bir evin satış fiyatı belirlenirken tüm özellikleri bir arada değerlendirilmelidir. Geri dönüşüm yani amortisman süresi üzerinden fiyat belirlenirken müstakil evler için bahçe büyüklüğü ve arsa fiyatı da toplama dâhil edilebilir.
Yakın çevredeki satılık ev ilanları incelenirken, benzer özelliklere sahip daireler göz önünde tutulmalıdır. Bu aşamada bir diğer önemli husus evin fiyatını artıran özelliklerin eksiksiz listelenmesidir. Konutun değerini artıran özellikler evin gerçek değerinin belirlenmesi için önemli bir ayrıntıdır. Evin değerini artıran özellikler arasında;
Evin bulunduğu il, ilçe, semt, mahalle Bina yaşı Merkezi konumda olup olmaması Toplu taşımaya olan mesafesi Özel manzaraya sahip olup olmadığı Cephesi Sosyal donatıları Markalı konut projelerine dâhil olması ve Kamu kurumlarına mesafesi sayılabilir.
Evin değer hesaplaması kira bedeline bağlı kalınarak gerçekleşecekse hesabın ortalama 17-18 yıl üzerinden yapılması tavsiye edilir. Evin toplam kullanım alanı ve oda sayısı arttıkça satış fiyatında da artış olması doğaldır.
İnşaat durumuna ek olarak evin kaçıncı derece deprem kuşağında yer aldığı ve dayanıklılığı da gayrimenkulün değerlendirilmesinde kullanılabilir. Kentsel dönüşüm sebebiyle yenilenecek olan binaların satışa sunulması halinde mülk sahibi kayıp yaşarken yatırımcılar uzun vadede kazançlı olacaktır.
