Kira Fiyatı Neye Göre Belirlenir?

Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren konu kuşkusuz kira ücretidir. Kira, çeşitli faktörlere bağlı kalınarak belirlenirken her yıl düzenli bir şekilde artış gösterir. Her iki tarafın yükümlülüğü arasında yer alan şeyse yıllık artışın belirlenen kurallara uygun olarak yapılmasıdır. • Kiracı, kiralama süresi boyunca kira bedelini sözleşmede belirtilen şartlara uygun, düzenli ve eksiksiz olarak ödemekle yükümlüdür. • Kira fiyatı şehirden şehre, büyükşehirlerdeyse ilçe bazında değişiklik gösterebilir. Kira bedeli; kiracı tarafından gayrimenkulün kullanımına yönelik sözleşmede belirlenen tarih aralığı için ödenen rakamdır. Kanunla şekillenmiş sınırlar çerçevesinde kira bedeli, kiralayan tarafından belirlenir. **Amortisman Süresi Nedir? Kiraya Etkisi Var mıdır? **Ev için kiralık ilanı hazırlamadan önce finansal ihtiyaçlar doğru belirlenmelidir. Mülke ait yıllık kira geliri satış rakamına bölündüğü zaman amortisman süresi hesaplanır. İdeal amortisman süresi 20 yıldır. Kira bedelinin gerçek değerin altında hesaplandığı şartlarda ideal amortisman süresi uzayacaktır. 15 yılın altına düşen amortisman süresinde kiranın yüksek olduğu söylenebilir. **Konut Değerini ve Kira Fiyatını Belirleyen Faktörler ** Konutun değeri, alım satım işlemlerinin yanı sıra kira fiyatlarının belirlenmesinde de etkilidir. Konut değerinin belirlenmesini sağlayan ekspertiz işlemi, profesyoneller tarafından yapılmalıdır. Başlıklar piyasa şartlarına göre şekillenirken ev satılığa çıktığında veya kiraya verileceği zaman rakam belirlemek için kullanılır. Şimdi, konut değerini ve kira fiyatını belirleyen faktörlere göz atalım. 1- Tam Donanım ve Konfor Yeni yapılmış, güvenli, tam donanımlı ve konforlu dairelerin kira fiyatları ortalamanın üstündedir. Mutfak ve banyo konforun en çok arandığı yerlerdir. İşten kalan zamanda sorun çıkartmayacak ve tadilat gerektirmeyecek mülkler, lüks sayılır. 2- Lokasyon Şehir merkezine yakınlık ev kiralarken kiracıların en çok ilgilendikleri konular arasında sayılabilir. Arz talebe göre şekillenen kira fiyatlarında denize kıyısı olan daireler kadar manzarası olan evler de her zaman benzerlerine oranla yüksek tutulur. 3- Ulaşım İmkânları Büyük şehir dendiğinde evin kirasını doğrudan etkileyen en önemli faktör ulaşım çeşitliliğidir. Denizli şehirlerde vapur ve iç kesimlerde metro, tramvay hattına yakınlık talebi artırır. Bireysel ulaşım seçenekleri ne kadar fazla olursa olsun özellikle okul ve iş yerine yakınlık evin değerini etkiler. Uzak mesafelerde yer alan evler hem zaman hem de maddi kazanç kayıplarına neden olur. 4- Ferah ve Aydınlık Evler Önü açık, ferah ve aydınlık evler kiracıların en çok tercih ettikleri evlerdir. Cephesi açık ve şehir merkezine yakın dairelere ek olarak göl ve deniz manzaralı evler de yüksek fiyata satılır ya da kiralanır. Boş cephesi reklam ajansları tarafından kiralanmış evler de gelir getirdiği için kıymetlenir. 5- Sosyal Yaşam Alanlarının Zenginliği Özellikle kentsel dönüşüme girerek yenilenen evlerde sosyal yaşam alanları oldukça zengindir. İçinde alışveriş merkezi, havuz, etkinlik alanları olan ve güvenlikli siteler değer açısından tek bir apartmanla karşılaştırıldığında oldukça yüksektir. Kapalı havuzun varlığıysa kış mevsiminin uzun sürdüğü illerde büyük bir avantajdır. 6- Evin Cephesi Aynı apartmanda değişik cephelere bakan dairelerin kira fiyatları birbirinden farklı olabilir. Hatta cephesi iyi fakat küçük olan daireler cephesi kötü ve büyük metrekareli dairelere nazaran daha pahalı kiraya verilebilir. Cephe ve güneş görme özelliği, evin ısısının ayarlanması açısından da son derece önemlidir. 7- Yalıtım Yalıtımın önemli bir detay gibi görünmesinin en büyük nedeni ısınma giderlerini büyük ölçüde düşürmesidir. Bu nedenle yalıtımlı evler benzerlerine oranla daha yüksek fiyatla kiracı bulabilirler. 8- Doğal Afetlere Karşı Dayanıklılık Deprem ve diğer doğal afetlere karşı dayanıklı evler kısaca sağlam yapılar, değer olarak eski ve korumasız binalara göre çok daha yüksektir. Ülkemizde bu bilinç giderek artmakta ve kiracılar tercihlerini yeni yönetmeliklere uygun olarak yapılmış binalardan yana kullanmaktadır. 9- Kat ve Konut Değeri Arasındaki İlişki Dairenin bulunduğu kat, satış veya kiralama aşamasında oldukça önemlidir. Güvenlik beklentileri nedeniyle ülkemizde üst katlardaki evler daha yoğun bir taleple karşılanır. Sitelerde özellikle hobi bahçelerinin olduğu projelerde kiracı tercihleri giriş kattan yana şekillenmektedir. 10-Çevredeki Kira Fiyatları Konutun kira fiyatını belirleyen en önemli etken çevre evlerin kira fiyatlarıdır. Benzer özellikler taşıyan daireler emsal olarak belirlenir ve kat ya da cephe göz önünde tutularak kira istenir. Evler arasında ciddi farklar olmadığı müddetçe fahiş kira rakamları söylenemez. Ancak ev sahibinin kirayı belirlemekte özgür olduğu da unutulmamalıdır! Gayrimenkulün fiyatını belirleyen diğer etkenler arasında; tapu durumu, otoparkının olup olmaması ve prim getiri potansiyeli sayılabilir. Kira Artışı Nasıl Yapılır? Yıllık bazda kira artışı hem ev sahiplerini hem de kiracıları ilgilendiren önemli bir konudur. Kira artışı çeşitli faktörlere bağlı kalınarak yapılır. Bu artışın belirlenen kurallar çerçevesinde kalması, sözleşmeye imza atmış tarafların yükümlülüğündedir. Alt veya üst limitleri zorlayacak taleplerde hak arama yolu seçilebilir. Kira artışı; • Bir önceki yılın kira fiyatı ve • Son 12 ay için hesaplanmış TÜFE rakamına göre belirlenir. Tüm dünyada yaşanan ekonomik şartlar göz önünde tutularak 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konutlar için zam oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Ev Sahibinin Kiracı Üzerindeki Sorumlulukları Nelerdir? Türk Borçlar Kanunu’nda gayrimenkul kiralaması sürecinde ev sahibi ve kiracı hakları güvence altına alınmıştır. Kiracının evden çıkarılabilmesi için ev sahibinin haklı nedenler öne sürmesi ve bunları kanıtlaması istenir. Ev sahibine sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı veren durumlar arasında; • Konut ihtiyacının doğması • Kiranın ödenmemesi • Yeniden inşa veya kentsel dönüşüm sayılabilir. Ev sahibi evini kiraya verirken daireyi uygun şekilde teslim etmelidir. Sözleşmede yanıltıcı bilgi verilmesi halinde kiracı bedelde indirim talep edebilir. Evi Satmak mı Kiralamak mı? Emlak yatırımı yapmayı düşüneler için cevabı önemli olan soru kuşkusuz evi satmak mı kiralamak mıdır? Bu aşamada her iki yaklaşımın da artıları ve eksileri olduğu unutulmamalıdır. Bu soruya doğru ya da yanlış cevabı vermek imkânsızdır. Evin yüksek fiyatla satışını gerçekleştirmek kadar kiraya vermek ve uzun vadede gelir elde etmek de mümkündür. Bu aşamada evin bulunduğu bölgedeki güncel trendleri yakından takip etmek en doğru karar olacaktır. Kentsel dönüşümün hızla geliştiği bölgede, riskli bir yapı sahibinin satış gerçekleştirmek için bir müddet daha beklemesi tavsiye edilirken, bekleme süresi içinde konut kiraya verilerek ek gelir elde edilebilir.